[뉴스토마토 홍연 기자] 대출 규제 강화로 인해 전세 시장 불안이 커지고 있습니다. 갭투자를 차단하기 위해 전세대출 시 실거주 의무가 추가되면서 전세 매물이 줄어들면서 하반기 전세 가격이 올라갈 가능성이 높다는 것입니다. 

 

1일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 기준 전세 매물은 2만4389건으로 올해 1월1일 3만1814건보다 23.34% 줄었습니다. 주택 관련 대출 규제가 발표되기 전일인 지난달 26일과 비교했을 때는 5일 만에  2.04%가 감소했습니다. 서울 25개 구 가운데 강동구는 1년 전과 비교해 전세가 3538건에서 799건으로 77.41%, 송파구는 3041건에서 1339건으로 55.96%가 줄었습니다. 

 

서울은 향후 입주 물량이 줄어들면서 전셋값 상승이 계속될 것으로 전망되는데요. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 하반기 서울 입주 예정 물량은 1만4043가구로 상반기 대비 20% 줄어들 전망입니다. 여기에 입주 물량은 연말에 집중돼 있어 3분기 신축 아파트 공급부족이 심화하면서 전세난이 악화할 것으로 예상됩니다. 

 

다주택자의 전세 공급이 막히면서 전세 수급 불균형이 심화할 것으로 예상되는 가운데 정부의 수요 억제 대책이 '전세의 월세화' 현상을 가속화할 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 금융당국은 지난 27일 '가계부채 관리 강화 방안'에서 수도권·규제 지역을 대상으로 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 낮추겠다고 했는데요. 보증 비율이 축소되면 소득 심사가 강화해 전세 대신 월세를 찾는 수요가 증가할 수 있습니다. 또 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 확대하는 안도 제시되고 있어 현실화할 경우 전세의 월세화와 월세 상승을 가중할 수밖에 없습니다. 

 

 

서울의 전세 가격은 최근 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 6월 넷째 주 기준 0.09%가 올라 전주(0.07%)보다 상승 폭이 커졌습니다. 이는 2월 첫째 주(0.01%)에 상승 전환한 뒤 20주 연속 오름세입니다. 한국부동산원은 "역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 선호단지 위주로 꾸준한 임차 수요가 이어지고 일부 단지에서 매물 부족 현상을 보이며 상승 계약이 체결되는 등 서울 전체 상승이 지속되고 있다"고 분석했습니다. 

 

전셋값 상승이 가팔라지고 하반기 전세 물량 급감에 따른 전세 대란 우려 속에서 임차인들이 계약갱신요구권을 사용하는 비율도 늘고 있습니다. 부동산R114가 2021년 6월 전월세신고제 도입 이후 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 계약을 분석한 결과, 올해 2분기 서울 아파트 전세 갱신계약 비중은 48.8%로 2022년 3분기(52.9%) 이후 최대치를 기록했습니다. 전월세 갱신계약 가운데 갱신권을 사용한 비중은 49.7%로 절반에 육박했는데, 이는 2022년 3분기(60.4%) 이후 최고치입니다. 

 

대출 규제로 신축 아파트 잔금을 전세금으로 충당하는 것까지 막히면서 서울과 수도권의 청약 경쟁률이 떨어질 수 있다는 우려도 제기됩니다. 목돈이 없는 경우 새 아파트를 전세로 주고 세입자에게 받은 전세금으로 잔금을 치르는데요. 이번 대출 규제는 세입자의 전세금으로 잔금을 치를 시 세입자에게 해주는 전세대출을 제한하기로 했습니다. 이 때문에 전세금을 모두 현금으로 보유하고 있는 세입자만 입주할 수 있게 된 것이지요. 올해 하반기부터 내년 초 분양을 앞둔 서초구 래미안 트리니원', 송파구 잠실르엘 등이 해당 규제를 적용받을 것으로 보입니다. 

 

양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 "이번 대출 규제는 기존 주택뿐 아니라 분양 아파트의 잔금대출에도 동일하게 적용돼 잔금 대출은 최대 6억원까지만 허용되는 구조"라면서 "분양가 10억~12억원 이상의 중·고가 신축 아파트에선 자금 여력이 충분하지 않은 수요자의 접근을 차단할 수 있고 건설사의 분양률에도 타격을 줄 수 있어 지역별 차등화라는 보완이 필요하다"고 말했습니다. 

 

박지민 월용청약연구소 대표는 "비강남권과 경기도 등에서 분양가가 12억원이 넘어가는 단지들은 청약자 수가 많이 떨어질 것"이라면서 "건설사들이 일부 단지에서 원가 상승 이상으로 시세를 반영해 미래 가격을 끌어다가 마진을 많이 붙여놨는데 이를 조정해야 미분양을 막을 수 있다"고 설명했습니다. 

 

홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com