[IB토마토 김소윤 기자] GS건설(006360)이 소규모 도시정비와 주택 사업은 자이에스앤디(317400)(자이S&D)에, 공장·플랜트·데이터센터 등 산업시설 시공은 손자회사 자이씨앤에이(자이C&A)에 맡기며 계열사 중심의 사업 구조 재편에 속도를 내고 있다. 중소형 정비·주택과 산업시설의 실행 비중은 이른바 ‘자이 라인’으로 확대되는 반면, 대형 정비사업과 브랜드 관리, 프로젝트파이낸싱(PF) 등 신용 판단과 관리가 필요한 영역은 여전히 GS건설이 관할하는 것으로 파악된다. 업황 변동성이 커진 가운데, 사업 성격별로 수행 주체를 나누면서도 그룹 차원의 신용·브랜드 통제력은 유지하려는 포트폴리오 조정으로 풀이된다.

 

 

 

11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 GS건설의 상장 자회사 자이에스앤디는 지난해 3분기 기준 자산 1조 2130억원, 자본 6863억원 규모로 분기 매출 1조 526억원, 당기순이익 336억원을 기록했다. 자이에스앤디 단일 기준 분기 매출은 GS건설 전체의 약 32.8%, 순이익은 약 27.5%에 해당한다.

 

자이에스앤디가 지배하는 자이씨앤에이 역시 같은 기간 매출 3718억원을 기록해 GS건설 분기 매출의 약 11.6%를 차지했다. 두 회사를 합산한 분기 매출은 1조 4244억원으로, GS건설 분기 매출의 44.4%에 달한다.

 

이 같은 비중 확대는 2022년 S&I건설 인수를 기점으로 한 사업 이관 흐름과 맞닿아 있다. GS건설과 자이에스앤디가 공동 출자한 SPC(특수목적법인)를 통해 S&I건설을 인수하며 자이씨앤에이가 계열로 편입됐고, 이후 지배구조는 GS건설→자이에스앤디→자이씨앤에이로 단순화됐다. 인수 이후 자이에스앤디 연결 매출에서 건축·플랜트 비중은 70% 안팎까지 확대됐는데, 이는 GS건설이 수행하던 산업시설 물량 일부가 계열사로 이전된 결과로 해석된다.

 

사업 영역 분담도 비교적 명확한 모습이다. 자이에스앤디는 소규모 주택 개발과 도시정비사업에 특화된 법인으로, GS건설의 주거관리 자회사에서 출발해 2018년부터 주택 개발로 보폭을 넓혔다. '자이(Xi)' 브랜드 신뢰도를 바탕으로 도시형 생활주택 '자이엘라', 오피스텔 '자이르네' 등을 통해 중소형 주택과 가로주택정비사업을 수행해 왔다.

 

자이씨앤에이는 산업시설 시공을 담당하는 법인이다. LG에너지솔루션(373220) 배터리 공장, LG디스플레이(034220) 클린룸, 석유화학 플랜트 등 LG그룹 주요 생산설비 공사를 중심으로 성장해왔으며, 최근에는 데이터센터와 GMP(우수의약품 제조관리기준) 제약공장 등 하이테크 시설로 영역을 넓히고 있다. 실제 매출 구조를 보면 LG(003550) 계열 의존도가 뚜렷하다. 최근 감사보고서 기준 LG에너지솔루션, LG이노텍(011070) 베트남 법인, LG디스플레이, LG화학(051910) 등 4개 고객이 차지하는 매출만 5314억원에 달해, 산업시설 중심의 '캡티브 실행 법인' 성격이 강하게 나타난다.

 

이 같은 구성은 역할 분담에 기반한 구조로 읽힌다. 실제 공사 수행과 현장 운영은 자회사·손자회사에 맡기되, 대형 정비사업이나 프로젝트파이낸싱(PF)처럼 신용 판단이 중요한 영역은 GS건설이 관리하는 방식이다. 즉 실행 물량을 일부 분산하되, 핵심 공사와 리스크 관리 기능은 본사가 유지하는 것으로 보인다. 

 

 

 

자이에스앤디의 사업 특성상 PF 부담 자체가 크지 않다는 점도 함께 봐야 한다는 얘기도 나온다. 최근(지난해 3분기) 기준 자이에스앤디의 PF 대출 보증 한도와 대출잔액은 모두 '0'으로 공시돼 있으며, 브리지론이나 본 PF에 대한 직접 보증은 없는 상태로 파악된다. 과거 만촌자이르네 사업과 관련해 보증 담보차입을 제공한 이력이 있었지만, 2024년 분양 실적 개선으로 전액 상환되며 우발채무 부담은 해소됐다. 현재 남아 있는 책임준공·중도금 관련 약정 역시 실제 재무부담으로 전이될 가능성은 제한적이라는 평가다.

 

자이씨앤에이 역시 자체 개발사업이나 PF 차입을 동반한 시행 리스크 노출은 제한적인 것으로 평가된다. LG그룹 계열 발주 공사를 기반으로 한 시공 매출이 중심인 만큼, PF 보증 부담과는 거리가 있고, 안정적인 산업시설 물량을 통해 GS건설 연결 실적의 변동성을 완화하는 역할을 하고 있다는 분석이다.

 

다만 수익성 측면에서는 계열사들도 압박을 받고 있다. 자이에스앤디는 지방 주택시장의 회복 지연과 분양 양극화로 일부 사업장의 미분양·미입주가 이어지고 있고, 공사원가 상승과 고정비 부담도 수익성에 부담으로 작용하고 있다. 과거에는 주택사업과 산업시설 물량 확대로 외형과 이익이 동시에 성장했지만, 최근에는 주택부문과 건축부문 모두에서 채산성이 낮아지며 실적 변동성이 커진 상황이다. 자이씨앤에이 역시 수익성 압박이 가시화되고 있다. LG디스플레이, LG에너지솔루션 등 LG계열 발주를 기반으로 외형을 키웠으나, 주요 공장 프로젝트 준공과 LG계열 신규 투자 감소로 2024년 이후 매출이 빠르게 축소된 상황이다. 

 

GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "일부 사업의 경우 GS건설과 자이에스앤디가 각각의 역할에 따라 함께 참여하며, 프로젝트 성격과 규모에 맞춰 공동으로 금융조달이 이뤄진 사례는 있다"라며 "이는 프로젝트 단위에서 합리적으로 결정되는 사안"이라고 답변했다.

 

김소윤 기자 syoon133@etomato.com