[뉴스토마토 신태현 기자] 아파트 규제로 인해 오피스텔이 각광받고 있지만, 구입에는 주의가 요구됩니다. 상대적으로 환금성이 낮고 장기적인 가격 상승 여력이 제한적이기 때문입니다. 금리 등 시장의 영향을 받기도 쉽습니다. 충동적으로 매수를 했다가 손해를 보는 상황이 닥칠 수 있는 겁니다.

 

때문에 아파트 시장이 침체했을 때 오피스텔을 구입했다가 시장과 정책이 변화하면서 낭패를 본 사례들이 있습니다. 대표적인 시기는 2022~2023년입니다. 원래 오피스텔 등 비주택은 매매가의 70%까지 대출을 받을 수 있어서 아파트에 걸린 대출 규제를 피해갈 수단으로 활용됐습니다. 하지만 2022년부터 정부가 비주택의 연 총부채원리금상비율(DSR)을 40%로 제한하면서, 현금이 부족한 매수자가 오피스텔 시장에 뛰어들 기회가 좁아졌습니다.

 

게다가 2023년 1월30일부터 1년 동안 한시 운영된 특례보금자리론이 아파트에는 적용되고, 오피스텔에는 적용되지 않은 점 역시 오피스텔에 대한 투자 유인을 줄여버리는 배경이 됐습니다. 아파트의 대체재로 기능할 가능성이 줄어든 겁니다.

 

여기에 2022년 7차례 및 2023년 1차례의 기준금리 인상 역시 매수자들이 오피스텔을 외면하는 요인으로 작용했습니다. 2021년 11월25일 1.25%였던 기준금리는 2023년 1월13일 3.50%까지 올랐습니다. 상승폭이 2.25%포인트에 이르렀습니다.

 

당시 정책 변화와 기준금리 인상 등은 오피스텔의 거래를 침체되게 만들고 가격도 낮췄습니다. 부동산R114에 따르면, 지난 2022년 상반기 전국에서 2만6385건이었던 오피스텔 거래량은 하반기에 1만5934건으로 거의 '반토막'이 났습니다. 이후 2023년 상반기에는 1만3757건으로 최저점에 이르렀습니다. 또 KB부동산에 따르면, 전국 평균 매매가 역시 2022년 9월 2억7369만원이었다가 2023년 5월까지 2억6309만원으로 3.9%(1060만원) 떨어졌습니다.

 

아울러 정책·금리 등 변화가 오피스텔 시장에 전반적으로 미칠 영향 이외에도, 개별 오피스텔이 투자하기에 적절한지도 제대로 살필 필요가 있습니다. 예를 들어, 구분소유자들끼리 소송을 벌이고 있는 오피스텔은 구입에 주의를 요합니다. 법적 다툼은 관리비를 거두는 주체가 자격이 있는지를 가리려고 일어나기도 하고, '오피스텔 헌터'라고 불리는 외부 세력이 관리권 장악 후 이권을 챙기는 과정에서 벌어지기도 하며, 정비를 앞두고 일부 소유자가 매도청구권을 행사해서 야기되는 등 발생 요인이 다양합니다.

 

전문가들은 자산가치의 우상향과 장기적인 주거 안정성을 고려해 오피스텔 투자에 보수적인 관점으로 접근해야 한다고 주문합니다. 정책·시장 변화에 상대적으로 덜 휘둘리고 법적 다툼 같은 리스크도 없거나 덜한 매물을 선별적으로 고를 필요성이 있다는 겁니다.

 

신태현 기자 htenglish@etomato.com