[뉴스토마토 송정은 기자] 2025년 대한민국 부동산 시장은 한마디로 ‘양극화’라는 단어로 표현할 수 있습니다. 서울 강남과 한강벨트 지역 아파트 단지는 연일 신고가를 경신하는 등 뜨거운 열기에 휩싸였지만, 지방 부동산 시장은 거래 절벽과 미분양 증가로 침체의 늪에 빠졌습니다. 정부는 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표하며 시장 안정화를 시도했지만, 실질적인 체감 효과는 제한적이었다는 평가가 지배적입니다

 

 

올해 정부는 6월27일, 9월7일, 10월15일 등 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표했습니다. 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 규제지역 대폭 확대, 대출 규제 강화 등 다양한 수단을 동원했지만, 시장이 기대만큼 움직이지는 않았습니다. 거래량은 대책 발표 이전 ‘규제 피하기’ 목적으로만 반짝 증가했지만 이내 다시 줄었고, 실수요자 중심의 시장은 혼란을 피하기 위해 기나긴 관망세로 접어들었습니다.

 

 

 

서울 강남권과 주요 신축 단지에서는 집값 상승세가 이어졌습니다. 반면 수도권 외곽과 지방 중소도시는 하락세가 계속되었습니다. 이는 고금리 기조 속에서도 일부 지역에 유동성과 수요가 집중된 결과입니다.

 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “현재 집값은 이미 소득 대비 지나치게 높은 수준인데, 입주 물량 부족과 불안 심리로 인해 오르는 곳만 오르는 양극화가 심화하고 있다”며 “정책 효과보다 구조적인 문제에 더 주목할 필요가 있습니다”고 말했습니다

 

분양시장 역시 양극화 현상이 뚜렸했습니다. 서울과 수도권 인기 지역은 여전히 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록했지만, 지방이나 외곽 지역은 미달 사례가 속출했습니다. 실수요자들은 높은 분양가와 금리 부담에 주저했고 건설사들도 분양 일정을 연기하거나 축소하는 사례가 늘었습니다.

 

 

올해 전세대출 규제, 금리 부담, 깡통전세 우려가 복합적으로 작용하며 월세화 현상이 가속화했습니다. 과거 문재인정부 시절 전세와 월세 비중은 엇비슷했지만, 현재는 7대3 비율 정도로 월세 비중이 높아졌습니다. 전세 물건은 줄고 월세 비중이 늘면서 서민 주거비 부담은 더욱 커졌습니다. 

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 “전세에서 월세로의 전환은 구조적 흐름이며, 한국 고유의 전세 제도가 약화하고 있는 과정”이라고 진단했습니다.

 

 

지방 부동산 시장 침체는 더욱 심각합니다. 거래량은 크게 줄었고 미분양 물량은 눈덩이처럼 불어났습니다. 일부 지역에서는 실수요 수요마저 실종되며 가격 하락세가 고착화되고 있습니다. 수도권과 지방 간의 격차는 더욱 벌어지며 구조적 양극화로 확산하고 있습니다.

 

 

김인만 소장은 “올해 부동산 시장은 정책의 한계와 구조적 양극화라는 두 가지 키워드가 겹친 해였다”며 “내년에도 부동산 시장의 변동성과 불균형은 지속될 것으로 보이며, 정부의 정교하고 일관된 대응이 그 어느 때보다 필요한 시점”이라고 말했습니다. 

 

송정은 기자 johnnysong@etomato.com